Comprar una vivienda que ha pasado por una herencia y tiene varios copropietarios (proindiviso) añade una capa extra de complejidad a la compraventa. Te explicamos cómo funciona este proceso y qué precauciones debes tomar como comprador.
Qué es una vivienda en proindiviso por herencia
Cuando una persona fallece sin repartir físicamente sus bienes entre los herederos, la vivienda queda en régimen de copropiedad (proindiviso): todos los herederos son propietarios de un porcentaje de la totalidad de la vivienda, no de una parte física concreta de ella.
Requisito imprescindible: que todos los propietarios acepten la venta
Para que la venta sea válida, todos los copropietarios deben estar de acuerdo y firmar la escritura de compraventa, o bien otorgar un poder notarial a uno de ellos para que actúe en representación de los demás. Si falta la firma de un solo heredero, la venta de la totalidad de la vivienda no puede formalizarse.
Qué documentación adicional debes pedir como comprador
- Cuaderno particional de la herencia o escritura de aceptación y adjudicación de herencia, donde consta el porcentaje de propiedad de cada heredero.
- Certificado de defunción del causante y certificado de últimas voluntades, para verificar la cadena sucesoria.
- Justificante de haber liquidado el Impuesto de Sucesiones, ya que sin esta liquidación no se puede inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro, lo que podría bloquear la venta.
- DNI de todos los copropietarios que van a firmar (o poder notarial si actúan a través de representante).
Qué pasa si uno de los herederos no quiere vender
Este es el escenario más habitual de conflicto. Si uno o varios copropietarios se niegan a vender, existen varias vías legales, aunque ninguna es inmediata:
1. Negociación entre herederos
La opción más rápida y económica: que los herederos que sí quieren vender compren la parte del que no quiere, o que se llegue a un acuerdo sobre el precio y condiciones.
2. Acción de división de la cosa común
Cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, que en el caso de una vivienda indivisible (como suele ser un piso) se resuelve normalmente mediante su venta en subasta, repartiendo el importe entre los copropietarios según su porcentaje.
Como comprador, si te interesa una vivienda en esta situación, conviene esperar a que el proceso esté resuelto antes de avanzar, ya que negociar con solo una parte de los herederos no te garantiza poder completar la compra.
Recomendaciones si vas a comprar una vivienda en proindiviso
- Verifica en el Registro de la Propiedad el porcentaje exacto de cada copropietario antes de negociar, no te fíes solo de lo que te digan verbalmente.
- Asegúrate de que todos los herederos han liquidado el Impuesto de Sucesiones, ya que sin ello la inscripción registral puede quedar bloqueada.
- Exige que todos los copropietarios firmen la escritura, o que exista un poder notarial válido y actualizado para quien firme en representación de los demás.
- Si detectas que hay desacuerdo entre los herederos, valora si merece la pena esperar a que se resuelva la situación (mediante negociación o vía judicial) antes de comprometerte con arras.
- Consulta con un abogado especializado en herencias si la operación te genera dudas, especialmente si hay menores de edad entre los herederos (que requieren autorización judicial adicional para vender su parte).
Ventajas potenciales de este tipo de operaciones
Las viviendas heredadas con varios propietarios, especialmente cuando hay desacuerdo entre herederos, a veces se venden por debajo del precio de mercado, porque los copropietarios priorizan cerrar la operación rápidamente antes que maximizar el precio. Si tienes paciencia para gestionar la complejidad añadida, puede ser una oportunidad de negociación interesante.
Conclusión
Comprar una vivienda heredada con varios propietarios es perfectamente posible, pero exige más precaución documental que una compraventa estándar: verifica que todos los herederos están de acuerdo, que el Impuesto de Sucesiones está liquidado, y que la representación de quienes no firman personalmente está correctamente formalizada ante notario.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de un abogado especializado en herencias o un notario, que podrá valorar tu caso concreto.