Antes de empezar a mirar pisos, conviene tener claro cuánto dinero necesitas ahorrado de antemano. No es solo la entrada: hay gastos adicionales que muchos compradores primerizos no calculan hasta que ya están inmersos en el proceso.
La regla básica: 30-32% del precio de la vivienda
Los bancos, en la mayoría de los casos, financian como máximo el 80% del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Esto significa que tú debes aportar:
- 20% del precio como entrada, con capital propio.
- 10-12% adicional para cubrir los gastos asociados a la compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría).
En total, necesitas contar con aproximadamente el 30-32% del precio de la vivienda en ahorro disponible antes de empezar el proceso.
Ejemplo numérico con una vivienda de 200.000 €
- Entrada (20%): 40.000 €
- Gastos de compraventa (10-12%): 20.000-24.000 €
- Total de ahorro necesario: 60.000-64.000 €
Si tu capacidad de ahorro es de 800 €/mes, alcanzar esa cifra desde cero te llevaría en torno a 75-80 meses (6-6,5 años), lo que explica en parte por qué la edad media del primer comprador de vivienda en España ronda actualmente los 38-39 años.
Qué incluyen exactamente esos gastos del 10-12%
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en vivienda de segunda mano, o IVA + AJD en vivienda nueva, según comunidad autónoma (varía entre el 6% y el 11% aproximadamente).
- Notaría: entre 600 € y 1.200 €, según el precio de la vivienda y la complejidad de la escritura.
- Registro de la Propiedad: entre 400 € y 700 €.
- Gestoría: entre 300 € y 500 € por la tramitación de impuestos y documentación.
- Tasación (si no la incluye el banco): entre 250 € y 400 €.
Excepciones que reducen el ahorro necesario
Avales ICO para jóvenes
Los menores de 35-40 años (según comunidad autónoma) pueden acceder en algunos casos a avales públicos ICO que permiten financiar hasta el 95%-100% del valor de la vivienda, reduciendo drásticamente el ahorro necesario para la entrada (aunque los gastos de compraventa del 10-12% normalmente siguen corriendo por cuenta del comprador).
Vivienda de protección oficial o promociones específicas
Algunas promociones o programas autonómicos ofrecen condiciones de entrada más flexibles, aunque suelen tener requisitos de renta máxima y otras condiciones específicas que conviene revisar caso por caso.
Cómo calcular tu ahorro necesario paso a paso
- Define el precio aproximado de la vivienda que buscas.
- Multiplica ese precio por 0,20 para saber la entrada mínima.
- Multiplica el precio por 0,10-0,12 para estimar los gastos de compraventa.
- Suma ambas cifras: ese es tu ahorro objetivo total.
- Añade un colchón adicional del 5-10% sobre esa cifra para imprevistos (reforma inicial, mudanza, mobiliario).
Tabla orientativa según precio de vivienda
| Precio vivienda | Entrada (20%) | Gastos (10-12%) | Ahorro total necesario |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 20.000 € | 10.000-12.000 € | 30.000-32.000 € |
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000-18.000 € | 45.000-48.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000-24.000 € | 60.000-64.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000-36.000 € | 90.000-96.000 € |
Conclusión
Calcular tu ahorro necesario antes de buscar vivienda te evita descartar opciones que sí podrías permitirte, o, peor aún, comprometerte con arras sin tener claro que llegarás a reunir todo el capital necesario a tiempo. Si tienes menos de 35-40 años, no des por hecho el 20% de entrada sin antes comprobar si los avales ICO de tu comunidad autónoma pueden reducir ese umbral.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de una entidad financiera o un asesor hipotecario, que podrá valorar tu caso concreto.