La tasación es uno de los pasos obligatorios en cualquier proceso hipotecario, y también uno de los que más dudas genera: ¿quién la encarga?, ¿quién la paga?, ¿qué pasa si el valor no coincide con el precio pactado? Te lo explicamos todo.
Qué es la tasación de una vivienda
La tasación es un informe técnico oficial que determina el valor de mercado de una vivienda, elaborado por una sociedad de tasación homologada e independiente, regulada por el Banco de España. No la elige el vendedor ni el comprador libremente: debe ser una entidad autorizada, y en la práctica suele ser el propio banco quien la encarga (aunque a veces te da a elegir entre varias empresas homologadas).
Este informe es clave porque el banco financia un porcentaje sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compra, no directamente sobre lo que hayas pactado con el vendedor.
Quién paga la tasación
La paga el comprador, como norma general en el mercado español, aunque formalmente es el banco quien la encarga a la sociedad tasadora. El coste se abona antes de la resolución final de la hipoteca, independientemente de si finalmente el banco aprueba o no el préstamo.
Cuánto cuesta una tasación
El coste habitual se sitúa entre 250 € y 400 €, dependiendo del tamaño de la vivienda, la ciudad y la sociedad tasadora encargada. Este gasto forma parte del 10-12% de gastos de compraventa que debes tener presupuestados junto con la entrada.
Qué ocurre si la tasación sale por debajo del precio pactado
Este es uno de los mayores riesgos del proceso de compra. Si la tasación resulta inferior al precio acordado con el vendedor, el banco calculará el porcentaje de financiación sobre el valor tasado, no sobre el precio de venta. Esto puede obligarte a:
- Aportar más ahorro propio para cubrir la diferencia entre el precio pactado y lo que el banco está dispuesto a financiar.
- Renegociar el precio con el vendedor, si este acepta ajustarlo al valor de tasación.
- En casos extremos, desistir de la operación, si ya tienes previsto este supuesto en el contrato de arras (algo que conviene incluir siempre como cláusula de protección).
Cómo se calcula el valor de tasación
Las sociedades de tasación utilizan varios métodos combinados, principalmente:
- Método de comparación: analiza precios de venta reales de viviendas similares en la misma zona.
- Estado de conservación y antigüedad del inmueble.
- Superficie útil y construida, orientación, altura, existencia de ascensor.
- Cargas o situación registral de la vivienda.
Validez de la tasación
Una tasación tiene una validez habitual de 6 meses a efectos hipotecarios. Si el proceso de compra se alarga más de ese plazo, es posible que el banco exija actualizarla, lo que puede suponer un coste adicional.
Consejos prácticos
- Pregunta al banco si puedes elegir la sociedad tasadora entre varias homologadas; los precios y tiempos de entrega pueden variar.
- Si sospechas que el precio pactado puede estar por encima del valor real de mercado de la zona, investiga precios comparables antes de firmar arras, para evitar sorpresas con la tasación.
- Incluye siempre en el contrato de arras una cláusula que contemple qué ocurre si la tasación es insuficiente, para no perder la señal entregada en caso de que la operación no pueda completarse por este motivo.
Conclusión
La tasación no es un simple trámite burocrático: es el dato que determina realmente cuánto va a financiarte el banco, y puede alterar por completo tus planes si sale por debajo de lo esperado. Infórmate del precio de mercado de la zona antes de firmar arras, y asegúrate de incluir una cláusula de protección para este supuesto.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de una entidad financiera o un asesor hipotecario, que podrá valorar tu caso concreto.