El contrato de arras es el documento que formaliza tu compromiso de compra antes de la escritura definitiva. Firmarlo a la ligera es uno de los errores más costosos que puedes cometer al comprar vivienda. Aquí tienes todo lo que deberías revisar antes de poner tu firma.
1. Que el vendedor sea realmente el propietario
Solicita una nota simple registral actualizada (no una antigua que te haya facilitado el vendedor) para confirmar que quien firma es el titular real de la vivienda, y que no hay cambios recientes de propiedad que no te hayan comunicado.
2. Situación de cargas de la vivienda
La nota simple también te indica si existen cargas pendientes: hipotecas del propio vendedor, embargos, servidumbres u otras afecciones. Si la vivienda tiene una hipoteca previa, el contrato debe especificar cómo y cuándo se cancelará antes o en el momento de la firma definitiva.
3. Que la descripción coincida con la realidad
Comprueba que los metros cuadrados, la referencia catastral y la descripción registral coinciden con la vivienda que has visitado. Las discrepancias entre lo registrado y lo real son más frecuentes de lo que parece, especialmente en reformas o ampliaciones no legalizadas.
4. El tipo de arras que estás firmando
Como explicamos en nuestro artículo sobre arras y señal, no es lo mismo firmar arras penitenciales (puedes desistir perdiendo o devolviendo el doble de la señal) que confirmatorias (obligan a cumplir el contrato). El documento debe indicar expresamente qué tipo de arras se pactan.
5. Cláusula de financiación
Este es uno de los puntos que más problemas genera si no se incluye: qué ocurre si el banco no te concede la hipoteca. Sin esta cláusula, si finalmente no consigues financiación, podrías perder la señal entregada como si hubieras desistido voluntariamente. Con esta cláusula bien redactada, puedes recuperar la señal si la denegación no es por causas imputables a ti.
6. Cláusula sobre la tasación
Igual que con la financiación, conviene prever expresamente qué ocurre si la tasación de la vivienda resulta inferior al precio pactado, para no verte obligado a aportar más ahorro del previsto o a perder la señal si no puedes cubrir esa diferencia.
7. Plazo para la firma de la escritura definitiva
El contrato debe fijar una fecha límite clara para formalizar la compraventa ante notario. Un plazo demasiado corto puede no darte tiempo suficiente para tramitar la hipoteca (recuerda que el proceso completo suele tardar entre 4 y 8 semanas).
8. Estado de los suministros y gastos pendientes
Revisa que el vendedor esté al corriente de pago del IBI, de la comunidad de propietarios y de los suministros (luz, agua, gas). Puedes pedir los últimos recibos o un certificado de la comunidad que acredite que no hay deudas pendientes.
9. Inventario, si se incluyen muebles o electrodomésticos
Si la compra incluye mobiliario, electrodomésticos u otros elementos, detállalos por escrito en un anexo al contrato, para evitar disputas de última hora sobre qué queda incluido en el precio.
10. Quién asume cada gasto de la operación
Aunque la ley establece criterios generales sobre quién paga cada gasto (notaría, registro, impuestos), es recomendable que el contrato de arras lo especifique con claridad para evitar malentendidos en el momento de la firma.
Checklist rápido antes de firmar
- [ ] Nota simple registral actualizada revisada
- [ ] Sin cargas pendientes, o con plan claro para cancelarlas
- [ ] Descripción de la vivienda coincide con la realidad
- [ ] Tipo de arras especificado expresamente
- [ ] Cláusula de protección si el banco deniega la hipoteca
- [ ] Cláusula de protección si la tasación es insuficiente
- [ ] Plazo de firma realista según los tiempos de tramitación hipotecaria
- [ ] Vendedor al corriente de IBI y comunidad
- [ ] Inventario de muebles/electrodomésticos, si aplica
- [ ] Reparto de gastos claramente especificado
Conclusión
El contrato de arras no es un mero trámite: es el documento que determina qué ocurre si algo se tuerce durante el proceso de compra. Dedicar tiempo a revisarlo con detalle (o hacerlo revisar por un profesional) antes de firmar es la mejor inversión que puedes hacer para proteger tu dinero y tus derechos como comprador.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de un abogado o notario, que podrá valorar tu caso concreto.