Uno de los factores que más influye en el coste final de comprar una vivienda es si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, ya que la fiscalidad aplicable es completamente distinta en cada caso. Te explicamos las diferencias.
Vivienda de segunda mano: se paga ITP
Cuando compras una vivienda de segunda mano a un particular, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo varía según la comunidad autónoma, moviéndose generalmente entre el 4% y el 11% del valor de la vivienda (con tipos reducidos habituales para determinados perfiles, como jóvenes o familias numerosas).
Vivienda nueva: se paga IVA + AJD
Cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor, no se paga ITP, sino:
- IVA: con carácter general, el 10% del precio de la vivienda (el 4% en el caso de Viviendas de Protección Oficial, VPO).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): un impuesto adicional sobre la formalización de la escritura, que varía según comunidad autónoma, generalmente entre el 0,5% y el 1,5% del precio.
Comparativa directa para una vivienda de 200.000 €
| Concepto | Vivienda de segunda mano | Vivienda nueva |
|---|---|---|
| Impuesto principal | ITP (según comunidad) | IVA (10% general) |
| Coste impuesto principal | 8.000 € – 22.000 € según comunidad | 20.000 € |
| Impuesto adicional | — | AJD (0,5%-1,5%) |
| Coste impuesto adicional | — | 1.000 € – 3.000 € |
| Total impuestos aproximado | 8.000 € – 22.000 € | 21.000 € – 23.000 € |
Cifras orientativas. El resultado real depende mucho de la comunidad autónoma: en comunidades con ITP bajo (Madrid, País Vasco), la vivienda de segunda mano suele salir claramente más barata en impuestos que la nueva; en comunidades con ITP alto (Cataluña, Comunidad Valenciana), la diferencia se reduce o incluso puede invertirse.
Por qué esta diferencia es tan relevante en tu decisión de compra
Si estás dudando entre comprar obra nueva o segunda mano, el factor fiscal puede inclinar la balanza especialmente en comunidades donde el ITP es bajo. Por ejemplo, en Madrid, con un ITP del 6%, una vivienda de segunda mano de 200.000 € paga 12.000 € en impuestos, frente a los aproximadamente 21.000-23.000 € de una vivienda nueva del mismo precio.
En cambio, en comunidades con ITP elevado (10% o más), la diferencia entre ambas opciones se reduce considerablemente, y otros factores (calidad de la construcción, garantías del promotor, eficiencia energética) pueden pesar más en la decisión que el componente puramente fiscal.
Otras diferencias más allá de los impuestos
- Garantías: la vivienda nueva tiene garantías legales de construcción (estructura, instalaciones, acabados) que no existen en la segunda mano.
- Eficiencia energética: la obra nueva suele tener certificaciones energéticas más altas, lo que puede suponer ahorro a largo plazo en suministros.
- Financiación: algunas entidades ofrecen condiciones ligeramente distintas según se trate de vivienda nueva o usada, aunque esto varía según el banco.
- Plazos de entrega: en vivienda sobre plano, hay que contar con los plazos de construcción, que pueden extenderse durante meses o años, frente a la disponibilidad inmediata de la segunda mano.
Conclusión
La carga fiscal entre vivienda nueva y de segunda mano puede variar notablemente según tu comunidad autónoma, así que antes de comparar precios de mercado entre ambas opciones, calcula siempre el coste fiscal total (no solo el precio de venta) para tener una comparación realista. En comunidades con ITP bajo, la segunda mano suele salir más barata en impuestos; en comunidades con ITP alto, la diferencia se estrecha considerablemente.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de una gestoría o asesor fiscal, que podrá calcular tu caso concreto según tu comunidad autónoma.