La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más dudas genera en una compraventa, en parte porque su nombre técnico (IIVTNU) es poco conocido, y en parte porque ha sido objeto de importantes cambios legales en los últimos años. Aquí te lo explicamos con claridad.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un tributo municipal (lo cobra el ayuntamiento, no la comunidad autónoma ni el Estado) que grava el aumento de valor que ha experimentado el terreno sobre el que se asienta la vivienda, desde que el vendedor lo adquirió hasta que lo vende.
Es importante entender que grava el valor del suelo, no el de la construcción, y que se calcula sobre el tiempo que el vendedor ha sido propietario del inmueble (hasta un máximo de 20 años).
Quién debe pagarla: el vendedor, no el comprador
A diferencia del ITP, que paga el comprador, la plusvalía municipal es un impuesto que corresponde pagar al vendedor, ya que es quien obtiene la ganancia derivada del incremento de valor del terreno durante el tiempo que ha sido propietario.
Esto es así salvo que ambas partes pacten expresamente lo contrario en el contrato de compraventa, algo poco habitual pero legalmente posible.
Cómo se calcula (tras la reforma de 2021)
Después de que el Tribunal Constitucional declarara inconstitucional el método de cálculo anterior en 2021 (por gravar incluso operaciones sin ganancia real), se estableció un nuevo sistema con dos métodos de cálculo, y el contribuyente puede elegir el que le resulte más favorable:
Método objetivo
Se aplica un coeficiente sobre el valor catastral del suelo, en función de los años de tenencia del inmueble. Los coeficientes los fija cada ayuntamiento dentro de unos límites máximos establecidos por ley, y se actualizan anualmente.
Método de plusvalía real
Se calcula sobre la diferencia real entre el precio de compra y el precio de venta, aplicada proporcionalmente al valor del suelo respecto al valor total del inmueble (según catastro).
Si no ha habido incremento de valor real (por ejemplo, si vendes por menos de lo que compraste), no se paga este impuesto, y puedes acreditarlo con las escrituras de compra y venta.
Quién gestiona y cuándo se paga
El impuesto lo gestiona el ayuntamiento donde se ubica la vivienda, y debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura de compraventa.
Ejemplo simplificado
Si el vendedor compró una vivienda hace 8 años y el valor catastral del suelo es de 60.000 €, el ayuntamiento aplicará el coeficiente correspondiente a 8 años de tenencia (fijado en su ordenanza municipal) sobre ese valor, y sobre el resultado se aplica el tipo impositivo municipal (hasta un máximo legal del 30%). Si el vendedor puede demostrar que el incremento real de valor fue menor (o inexistente), puede optar por tributar según ese cálculo alternativo en su lugar.
Por qué le interesa al comprador entender este impuesto
Aunque no lo pagues tú como comprador, conviene saber que existe porque:
- Si el vendedor no lo liquida, el ayuntamiento podría, en determinados supuestos de responsabilidad subsidiaria, dirigirse contra el inmueble (aunque no es lo habitual en compraventas normales entre particulares).
- Es un dato relevante si en el futuro tú mismo vendes la vivienda, ya que en ese momento serás tú quien deba liquidarlo.
Conclusión
La plusvalía municipal es un impuesto que corresponde pagar al vendedor, calculado sobre el incremento de valor del terreno durante su periodo de propiedad. Desde la reforma de 2021, si no ha habido ganancia real en la venta, no se paga este impuesto, algo que conviene tener presente tanto si vendes como si simplemente quieres entender bien todos los impuestos que intervienen en una compraventa.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de una gestoría o asesor fiscal, que podrá calcular tu caso concreto según la ordenanza municipal aplicable.