Uno de los puntos que más confusión genera al comprar vivienda es quién debe asumir los gastos de notaría. La ley establece un criterio de reparto, aunque en la práctica también se puede pactar de forma distinta entre las partes.
Qué dice la ley sobre el reparto de gastos de notaría
Según el artículo 1455 del Código Civil, los gastos de otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor, salvo pacto en contrario. Sin embargo, esta norma solo se refiere al gasto de la escritura de compraventa en sí; en la práctica, el reparto habitual del mercado suele ser distinto.
Cómo se reparten realmente en la práctica
Aunque la ley marca al vendedor como responsable de la escritura, es muy habitual (y perfectamente legal) que las partes pacten un reparto distinto en el propio contrato de arras o de compraventa. En la práctica del mercado español:
- El comprador suele asumir los gastos de la primera copia de la escritura (la que necesita para sus trámites) y los gastos derivados de su propia hipoteca (escritura del préstamo hipotecario).
- El vendedor suele asumir el coste de la matriz de la escritura de compraventa, aunque en muchas operaciones el comprador termina asumiendo también esta parte por costumbre de mercado o por negociación.
Recomendación práctica: el contrato de arras debe especificar expresamente quién paga cada concepto, para evitar discusiones en el momento de la firma.
Gastos de notaría de la hipoteca: siempre a cargo del banco
Desde la reforma de la Ley Hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), los gastos de notaría, registro y gestoría derivados específicamente de la constitución de la hipoteca corren a cargo del banco, no del comprador. Esto incluye:
- La matriz de la escritura de préstamo hipotecario.
- El registro de la hipoteca.
- Los gastos de gestoría asociados a la tramitación del préstamo.
El comprador sigue asumiendo, en cambio, los gastos relacionados con la compraventa en sí (más allá de la parte específica de la hipoteca), como el ITP y, según lo pactado, parte de la notaría de la compraventa.
Cuánto cuesta la notaría
Los honorarios notariales están fijados por arancel estatal, por lo que no varían significativamente entre notarías, aunque sí según el precio de la vivienda y la complejidad de la escritura (número de titulares, existencia de cargas a cancelar, etc.). Para una vivienda de precio medio, el coste habitual se sitúa entre 600 € y 1.200 €.
Puedes elegir el notario
Un derecho poco conocido pero importante: el comprador tiene derecho a elegir el notario que formaliza la escritura, no tiene por qué ser el que proponga el banco o la inmobiliaria. Ejercer este derecho no tiene coste adicional y te permite, por ejemplo, elegir un notario de tu confianza o más cercano a tu domicilio.
Resumen de reparto habitual
| Concepto | Quién suele pagarlo |
|---|---|
| Matriz de la escritura de compraventa | Vendedor (por ley) o pactado en contrato |
| Primera copia de la escritura de compraventa | Comprador (costumbre de mercado) |
| Escritura de préstamo hipotecario | Banco (por ley, desde 2019) |
| Gestoría de la hipoteca | Banco (por ley, desde 2019) |
Conclusión
Aunque la ley atribuye al vendedor el gasto de la escritura de compraventa, en la práctica el reparto se negocia y se especifica en el contrato de arras. Lo que sí está claro por ley desde 2019 es que los gastos de notaría, registro y gestoría de la hipoteca corren siempre a cargo del banco, así que si alguna entidad intenta trasladarte ese coste, tienes derecho a reclamarlo.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de un notario o abogado, que podrá valorar tu caso concreto.