En el proceso de compra de una vivienda es habitual escuchar los términos «arras» y «señal» como si fueran lo mismo, pero legalmente no siempre lo son. Entender bien la diferencia puede evitarte problemas importantes si la operación no llega a buen puerto.
Qué es la señal
En el lenguaje coloquial, «señal» suele usarse simplemente para referirse a la cantidad de dinero que se entrega como adelanto al firmar un compromiso de compra, sin que ese término implique por sí mismo unas consecuencias legales concretas más allá de lo que se pacte expresamente en el contrato.
Qué son las arras
Las arras son una figura jurídica específica regulada en el Código Civil, que va más allá de una simple entrega de dinero: determinan legalmente qué ocurre si una de las partes incumple el contrato. No todas las arras son iguales, y el tipo que firmes cambia radicalmente las consecuencias de un posible desistimiento.
Tipos de arras
1. Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)
Son las más habituales en la compraventa de vivienda. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato:
- Si es el comprador quien se echa atrás, pierde la cantidad entregada como señal.
- Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver el doble de lo recibido.
Es el tipo de arras que más protege a ambas partes en caso de arrepentimiento, sin necesidad de acudir a un proceso judicial.
2. Arras confirmatorias
No permiten desistir del contrato libremente: son simplemente un anticipo a cuenta del precio final. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato o una indemnización por los daños causados, pero no puede simplemente «romper el compromiso» perdiendo o devolviendo la señal como en las penitenciales.
3. Arras penales
Combinan elementos de las dos anteriores: obligan a cumplir el contrato, pero si una parte incumple, se aplica una penalización pactada (que puede ser la pérdida o devolución duplicada de la cantidad entregada), además de poder reclamar el cumplimiento si así se prefiere.
Por qué es tan importante saber qué tipo de arras firmas
La diferencia no es solo teórica: si firmas arras confirmatorias pensando que son penitenciales, y luego decides no seguir adelante con la compra (por ejemplo, porque el banco no te concede la hipoteca), podrías enfrentarte a una reclamación judicial para forzar el cumplimiento del contrato, en lugar de simplemente perder la señal entregada.
Recomendación práctica: el contrato debe especificar expresamente qué tipo de arras se están firmando. Si no lo indica con claridad, revísalo con un abogado o gestor antes de firmar, porque los tribunales han interpretado de forma distinta contratos ambiguos según el caso concreto.
Cuánto dinero se suele entregar como arras
No hay un porcentaje legal fijo, pero lo habitual en el mercado español es entregar entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda en el momento de la firma del contrato de arras.
Qué debe incluir un buen contrato de arras
- Identificación completa de comprador y vendedor.
- Descripción exacta de la vivienda (referencia catastral incluida).
- Precio total pactado y cantidad entregada como arras.
- Tipo de arras (penitenciales, confirmatorias o penales), indicado expresamente.
- Plazo máximo para la firma de la escritura definitiva.
- Cláusula sobre qué ocurre si la tasación resulta insuficiente o si el banco deniega la hipoteca.
- Estado de cargas de la vivienda y compromiso del vendedor de entregarla libre de ellas.
Conclusión
«Arras» y «señal» no son sinónimos exactos: la señal es simplemente el dinero entregado, mientras que las arras determinan legalmente qué sucede si el contrato no llega a buen puerto. Antes de firmar, asegúrate de que el documento especifica con claridad el tipo de arras pactado, porque de ello depende si puedes desistir de la compra asumiendo solo la pérdida de la señal, o si te expones a una reclamación judicial por incumplimiento.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de un abogado o notario, que podrá valorar tu caso concreto.