Si vas a comprar una vivienda, es importante saber qué documentación tiene la obligación de facilitarte el vendedor, tanto para tu tranquilidad como para poder tramitar correctamente la hipoteca y la escritura.
Documentos obligatorios que debe aportar el vendedor
1. Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio por ley desde 2013 para cualquier venta de vivienda. El vendedor debe entregarte el certificado, que indica la calificación energética del inmueble (de la A a la G). Sin este documento, no debería ni siquiera anunciarse la vivienda en portales inmobiliarios, aunque en la práctica algunas viviendas se venden sin él, lo que puede acarrear sanciones al vendedor.
2. Cédula de habitabilidad (según comunidad autónoma)
En algunas comunidades autónomas (como Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana o Murcia) es obligatoria para poder formalizar la escritura y dar de alta los suministros. En otras comunidades no se exige o ha sido sustituida por otros trámites, así que conviene comprobar la normativa específica de tu zona.
3. Últimos recibos del IBI
El vendedor debe demostrar que está al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Es habitual pedir el último recibo pagado como justificante.
4. Certificado de estar al corriente de pago de la comunidad de propietarios
Documento emitido por el administrador de fincas o el presidente de la comunidad, que acredita que no existen deudas pendientes asociadas a la vivienda. Es especialmente importante porque las deudas de comunidad de hasta ciertos límites pueden trasladarse al nuevo propietario según la Ley de Propiedad Horizontal.
5. Nota simple registral o escritura de propiedad
Aunque tú mismo puedes solicitar la nota simple en el Registro de la Propiedad, el vendedor debería facilitarte también su escritura de compraventa original o de herencia, para verificar la cadena de titularidad.
6. Certificado de deuda pendiente, si la vivienda tiene hipoteca
Si el vendedor todavía tiene una hipoteca activa sobre la vivienda, debe entregar un certificado bancario con el importe pendiente, necesario para cancelar esa carga en el mismo acto de la firma (mediante lo que se conoce como cancelación económica y, posteriormente, registral).
7. Últimas facturas de suministros
Aunque no es un requisito legal estricto, es habitual y recomendable pedir las últimas facturas de luz, agua y gas, tanto para comprobar que están al corriente de pago como para facilitar el cambio de titularidad tras la compra.
8. Licencia de primera ocupación (en vivienda relativamente reciente)
Si la vivienda tiene pocos años de antigüedad, este documento certifica que el edificio cumple las condiciones para ser habitado legalmente tras su construcción.
Qué hacer si el vendedor no tiene alguno de estos documentos
No siempre es motivo automático para descartar la compra, pero sí debe ponerte en alerta:
- Si falta el certificado energético, se puede solicitar y tramitar antes de la firma; el coste, salvo pacto distinto, corresponde al vendedor.
- Si falta el certificado de la comunidad, insiste en obtenerlo antes de firmar arras, ya que es la única forma de verificar que no vas a heredar deudas de comunidad.
- Si hay discrepancias en la nota simple respecto a lo que te ha contado el vendedor, consulta con un profesional antes de continuar.
Checklist para el comprador
- [ ] Certificado de eficiencia energética
- [ ] Cédula de habitabilidad (si aplica en tu comunidad autónoma)
- [ ] Último recibo del IBI pagado
- [ ] Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios
- [ ] Nota simple registral actualizada
- [ ] Certificado de deuda pendiente, si hay hipoteca previa
- [ ] Últimas facturas de suministros
Conclusión
Exigir esta documentación no es desconfiar del vendedor: es un paso estándar y esperable en cualquier compraventa seria. Revisarla con calma antes de firmar arras te protege de sorpresas desagradables, como deudas de comunidad ocultas o cargas registrales no resueltas que podrían complicar tanto la operación como tu situación como nuevo propietario.
Este artículo tiene fines informativos y no sustituye el asesoramiento personalizado de un profesional inmobiliario, notario o abogado, que podrá valorar tu caso concreto.